Военная ипотека и раздел имущества после развода. Часть III.

30.08.2019
Военная ипотека и раздел имущества после развода. Часть III.

Раздел недвижимости — тема сложная, если квартира находится в залоге, и оплачивать ипотечный кредит придется много лет. При наличии еще одной стороны, кроме бывших супругов и банка, к примеру, ФГКУ «Росвоенипотеки», решение суда становится непредсказуемым и зависит от грамотной юридической позиции военнослужащего. Как делится жильё в ипотеку, можно ли поменять собственника долей в закладной, как разделить оплату кредита — далеко не полный список вопросов, которые юристы выслушивают ежедневно.

Необходимо понимать: смена семейного статуса не повод для снятия обременения с совместно нажитой собственности. Согласно статьи 353 Гражданского Кодекса квартира после развода остаётся в залоге у кредитора, и обременение снимается после полной выплаты военной ипотеки или в других случаях, регламентированных ст. 352 ГК РФ.

Переоформление квартиры на одного собственника

Разберем частую ситуацию: развод произошёл, судья выделил равные доли обоим, и они теперь совладельцы жилья, срок ипотеки для которого составляет ещё 15 лет. Военнослужащий хочет официально переоформить квартиру на себя и оплатить совладелице ее часть с тем, чтобы после завершения службы распоряжаться недвижимостью единолично.

В ситуации с ипотекой для военных существует два залогодержателя – кредитор/банк и государство в лице «Росвоенипотеки». Первый залогодержатель свои права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой,

 оформляет в виде закладной (именная ценная бумага).

Гражданский Кодекс не допускает неоднозначного толкования, и согласно ст. 346:


«Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога».


Смена собственника даже для части жилого помещения является операцией отчуждения, а, следовательно, должна быть отражена в закладной.

На практике, банковские организации редко дают согласие на смену собственника без судебного решения. Когда определяются доли для бывших супругов, согласие залогодержателя не требуется, так как имущество относится к общему. Гражданский Кодекс определяет разведенных владельцев как солидарных залогодателей (п. 2 статья 353 ГК РФ). В итоге, участника накопительно-ипотечной системы ждет неопределённость в отношении квартиры и своих обязательств перед обоими залогодержателями. Кто-то принимает решение ждать окончания ипотечного кредита для решения вопроса, кто-то подаёт иск о разделе обязательств и при положительном исходе, организовав исполнительное производство, периодически требует с «бывшего» оплаты части средств, направленных на погашение ипотеки.

В любом случае, в течение срока кредитования обстоятельства меняются, например, совладелица захочет получить другую сумму, например, компенсацию за отказ от доли, или решит использовать право для проживания. Прогноз неблагоприятный, поэтому юристы советуют заранее продумывать ситуации, и не доводить дело до судебных разбирательств.
 

Варианты решения проблемы:

  • брачный договор, разграничивающий имущество, положенное каждому из супругов при разводе. Нюанс: если условия договора ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, то такое соглашение признаётся недействительным полностью или частично по статье 44 Семейного Кодекса Российской Федерации;

  • погашение военной ипотеки деньгами заемщика, после чего совладельцу предъявляется требование о компенсации расходов либо обсуждается вопрос о продаже доли участнику НИС с вычетом этих расходов. Военнослужащий далее получает право взять вторую ипотеку с использованием ЦЖЗ, за счёт чего сможет в будущем компенсировать затраты;

  • мировое соглашение, разрешающее переход прав на всю собственность военнослужащему в обмен на компенсацию денежными средствами;

  • встречное исковое заявление. У судов нет единой практики по делам развода с участником НИС, так как в Законе о НИС нет однозначных формулировок для этих случаев. Поэтому, в зависимости от обстоятельств, можно требовать:
Военная ипотека и раздел квартиры
  1. признать совместно нажитой только ту часть недвижимости, которая оплачена из личных средств. Остальная часть квартиры выплачивается за счет целевого займа, не требующего возврата только при условии полного срока службы, на чем необходимо акцентировать внимание;

  2. заявить об определении и отделении доли кредитных обязательств бывшей жены (мужа) в связи с тем, что средства ЦЖЗ, выплаченные за жильё уже после развода, не являются общим имуществом, нажитым в браке. ФГКУ «Росвоенипотека» в соответствии с Законом «О НИС» обеспечивает начисление на именной счет для покупки жилого помещения военнослужащим и его семьей. О бывших женах (мужьях) в законе нет ни слова.

  3. так как из-за досрочного увольнения военнослужащий обязан вернуть государству целевой займ с процентами, попросить суд о признании общими долговых обязательств. В этой ситуации, если потребуется возврат ЦЖЗ, то солидарный заемщик также будет обязан выплатить стоимость своей доли.

Заявлений бывает несколько, так как для обеспечения действительно справедливого раздела, необходимы разные исковые требования. К примеру, при выплате кредита из личных сбережений также можно рассчитывать на компенсацию части кредитных платежей от второго залогодателя.

«Военный переезд» разбирает конкретные случаи и даёт рекомендации. Звоните 8 (800) 100 97 67 — мы поможем с ведением дела в суде.

 

Комментарии

Для добавления комментария необходимо авторизоваться.
Войти
Популярные новостройки в Севастополе и Р-ке Крым
От 61 000 P2
ЖК «Троицкий квартал» в г. Севастополь
Дом сдан
г. Севастополь ул. Шевченко
1-ая кв. от 2 542 150 руб.
2-ая кв. от 3 559 500 руб.
3-ая кв. от 4 684 190 руб.
От 34 000 P2
ЖК Радуга 2-я очередь
Инвестиционный рейтинг
6.6
Готовность дома
70%
Республика Крым, город Симферополь, улица Старозенитная
1-ая кв. от 1 177 420 руб.
2-ая кв. от 2 862 860 руб.
От 70 967 P2
ЖК «Мрия»
Дом сдан
г. Феодосия, ул. Гарнаева
1-ая кв. от 2 200 000 руб.
2-ая кв. от 5 900 000 руб.
От 52 000 P2
ЖК Дергачев
Инвестиционный рейтинг
6.5
Готовность дома
30%
г. Севастополь, Нахимовский район, ул. Горпищенко, 143
1-ая кв. от 1 618 400 руб.
2-ая кв. от 3 270 400 руб.
3-ая кв. от 4 291 040 руб.
Материалы по теме
19.10.2019 08:03
ЦБ придерживается умеренных темпов снижения ключевой ставки, однако при имеющемся уровне инфляции понижение может быть и более радикальным.
11.04.2017 11:22
Газпромбанк внес изменения в условия льготного кредитования военнослужащих. Максимальный размер кредита по военной ипотеке увеличен до 2 150 000 рублей.
05.04.2018 11:29
По итогам первого квартала первое место всё так же занимает ГК ПИК, следом расположились Лидер Групп, ГК СУ-155, ДК Древо, а замыкает пятёрку лидеров Группа ЦДС.