Большинство участников НИС после покупки квартиры по военной ипотеке расслабляются, думая, что основное уже позади. В действительности вопрос дальнейших действий – один из ключевых. Потому что до конца завершения выплат за ипотеку и самой военной службы участник НИС будет связан с банком, который сам же и выбрал.
Индивидуальный подход заменил конвейер
Вообще, условия ипотечного кредита, да и сам процесс, связанный с этим вопросом, достаточно сложны для понимания неподготовленного человека. Банковские специалисты в целом обладают необходимым уровнем компетентности в вопросе оформления кредита по военной ипотеке, но из-за большого потока людей и ограниченного штата радовать каждого клиента достаточным вниманием и разжевыванием деталей становится невозможным. Схему их работы можно назвать доведенной до автоматизма: первый, второй, третий клиент и так далее. Поставленная улыбка, приятное приветствие – сегодня это скорее про операционистов и экспертов западных банков. Российским служащим крупных кредитных организаций необходимо работать не просто быстро, а быстро, в режиме многозадачности, чтобы успеть отработать весь клиентопоток и целый перечень связанных с оформлением кредитов, выдачами, проверками и пр. вопросами. Неудивительно, что доведенный до автоматизма процесс дает регулярные сбои, ведь человек – не машина.
Кроме того, из-за относительно высокой текучки кадров и невысокого уровня стартовых зарплат значительную долю контингента работников банков составляют малоопытные специалисты, которые хотят работать и зарабатывать, но еще не обладают необходимыми знаниями и опытом, а также свежие выпускники финансовых ВУЗов, часто работающие для стажа, которые следуют программной инструкции, не вникая в индивидуальные вопросы клиента – участника НИС.
В принципе, в крупных банках сегодня наблюдается подобное отношение ко всем физическим лицам, которые хотят воспользоваться ипотечным или другим видом кредитования. Часто дополнительно к запрашиваемым услугам навязываются дополнительные, такие как оформление ненужных карт с привилегиями, которые никогда не используются, страховые «коробочные» продукты.
Безликая выгода
Сегодня уже практически невозможно встретить специалиста, который бы доброкачественно и скрупулезно выполнял свою работу по отношению к клиенту и рассказывал все подводные камни процесса сделки: на это просто нет времени. В отношении прозрачности банков тоже есть свои нюансы (никто особо не вникает в них, в особенности сам клиент), а в приоритете работника банка, естественно, не оглашать отрицательные моменты, или просто умалчивать какую-либо информацию.
Например, в одном крупном банке постоянные проблемы с корректным расчетом графиков и учетом поступающих платежей. Звонки и смс получает военнослужащий, потому что он заемщик. Доходит до смешного, что поступают угрозы передать дело в суд, хотя платеж находится в банке и поступил туда в установленные сроки, а банк в силу каких-то внутренних причин неспособен корректно учесть денежные средства. В другом банке неприятным сюрпризом для тех участников НИС, которые через несколько лет после сделки захотели самостоятельно погашать кредит, сохраняя свои средства на именном счете с целью их дальнейшего накопления и инвестирования, новость о том, что они, оказывается, нарушили, таким образом, условия кредитного договора. И тут же пени, проценты и накрутка всех возможных штрафных санкций по полной программе.
Нечего и говорить о тех пенях и штрафах, которые банк начисляет уволенному участнику НИС в случае, если он не начинает исполнять обязательства перед банком. За год суммы санкций доходят до 1 млн. рублей при кредите в размере не более 2 млн.
Прибыль банка напрямую связанна с количеством выполнения своего рабочего плана. Работник любого подразделения банка, в силу своих обязанностей, данной ему инструкцией, делает всё с целью принести прибыль своей организации и в конечном итоге себе.
Ни о каком качественном, грамотном и индивидуальном подходе к клиенту, который бы преследовал в первую очередь его интересы, говорить не приходится. Безликая выгода, в которой смысл заключить как можно скорее сделку и заработать себе и банку хорошую статистику. А после сделки, если нарушены какие-либо условия – применить максимально возможные штрафные санкции.
Внимание графику
Очень важный момент – составление банком графика платежей. И к этому вопросу участнику НИС надо подходить крайне внимательно.
График составляется по стандартному расчету, в котором сначала гасятся проценты по кредиту, от чего, кстати, идет двойная переплата по кредиту. Впрочем, сегодня уже не такая уж необычная новость для потребителя банковских услуг, что за пользование кредита проценты от суммы гасятся всегда в первую очередь. И сумма, которая поступает на счет, в ежемесячном платеже съедается этими процентами, погашая лишь очень малую долю основного долга. И это длится несколько лет. Постепенно начинает гаситься и основной долг, но происходит это во второй половине «жизни» кредита.
В вопросе частичного досрочного погашения кредита по военной ипотеке банки тоже допускают свои ошибки. Например, не списывают сумму вовремя, что влечет за собой более позднее погашение основного долга, соответственно, большую переплату по процентам. Учитывая все эти тонкости, «Военный переезд» после сделок, проведенных через оператора военной ипотеки, по любым запросам обращавшихся к нам за помощью в покупке жилья участников НИС, берет безвозмездно под контроль решение указанных вопросов, в отличие от обычных риелторов по военной ипотеке или юристов, которые от военнослужащих после сделки благополучно отходят, оставляя наедине с банком и со всеми нюансами, ведь их цель уже выполнена – деньги получены.
Мнение одного из участников НИС, который столкнулся с неграмотностью в оформлении своей сделки, покупая квартиру по военной ипотеке через обычного риелтора.
«Банк всегда надо выводить на правильное составление актуального графика платежей. Сначала они примерно их рассчитывают, а потом в день сделки уже составляют непосредственно график, по которому надо будет платить. Выбор мой упал на вторичное жилье. Я заключал сделку в одном из банков, работающем по программе военная ипотека, филиал, которого находится в Ростове-на-дону, и после оформления мне вдруг начали заявлять, что гасится всего 14 тысяч в месяц, а остальное РВИ не перечисляет, хотя платеж от Росвоенипотеки в этом году составляет 21 678 тыс. рублей (а это 1/12 от основного взноса) и самостоятельно высчитывать из этого взноса банк не имеет право. И как потом думать о том, адекватные эти работники, а точнее, работнички, или как?... На это мой юрист, предоставленный риелторами, развел руками, и апеллировал тем что, скорее всего, это нюансы РВИ, и с банком они разберутся по-своему. Но нет! Повторюсь, что проконтролировать это надо очень внимательно!
А самый неожиданный сюрприз был еще в момент оформления, который мог стоить мне сделки, это внезапное требование банка предоставить справку с психдиспансера о том, что продавец вменяемый и не состоит на учете, в день сделки. По моему мнению, банки усложняют сами себе жизнь, требуя подобного рода справки, начнем с того, что это вовсе и не нужно, и лишняя трата времени клиента. Самое интересное, что об этом узналось в день самой сделки. Справки, естественно, не оказалось, выручило то, что у продавца было на руках водительское удостоверение, а оно является неким гарантом того, что человек не стоит на учете в психдиспансере. Должен сказать, что ситуация не из приятных и неожиданная, тем более в день покупки. Такие мелочи перед сделками юристы должны сами уточнять у банков заранее, чем естественно мой юрист не занялся, упустил это из виду, не удосужился всё досконально проверить. Таких примеров с юридическими проколами в мелочах у моих сослуживцев (участников НИС) достаточно много. Я лишь рассказал вам о своем случае. Всё это говорит о некомпетентности большинства юристов в вопросе о реализации военной ипотеки.
Ранее мне в соцсетях было прислано письмо-рассылка о программе «Военный переезд». Но на подобные уведомления реакция всегда стандартная – это спам! Сформировавшийся стереотип, заложенный в голове действовать «по накатанной» (то есть через риелторов), не давал даже малейшей возможности рассматривать другие варианты. Ведь моё мнение было таково, что система взаимоотношений банков и военной ипотеки уже существует давно и должна быть отлажена. Поэтому пользоваться малоизвестными путями и рисковать не стал. Возможно, это предотвратило бы отбивание мною порогов банка, выясняя все нужные вопросы».
Инструктаж по банкам
Для участников НИС мы можем предоставить примерный план того, как себя нужно вести с банком, оформляя сделку.
Во-первых: оформляясь, обращайте внимание на составление банком Вашего графика платежей. Уточняйте, куда и в каком объеме будут переводиться средства, выделяемые Росвоенипотекой. Также необходимо контролировать все манипуляции, связанные с частичными досрочными погашениями, что бы у Вас не было пробелов в этих вопросах.
Второе, на что надо обратить внимание, это каждый год просить в банке уточненный график. Причем два раза в год. Первый раз Вы делаете запрос в конце года. А второй раз делаете запрос после того, как Росвоенипотека проводит частичное досрочное погашение.
В-третьих. По возможности, не брать максимальных сумм кредита. Ведь это якорь на много лет. И закономерность тут проста – максимальная сумма – это максимальные проценты. Впоследствии есть вероятность просто не закрыть кредит вовремя, и для Вас это может обернуться долговой ямой. Надо помнить, что обязательства по кредиту несет не государство, а военнослужащий. Государство лишь технически переводит средства со счета участника в банк в период действия договора целевого жилищного займа и ипотечного кредита, при условии прохождения участником военной службы.
Четвертое. И опять частичное досрочное погашение, так называемое ЧДП. Росвоенипотека делает выплаты ЧДП каждый год, но лучше, если есть хоть какая-то возможность, также и самим производить эти денежные перечисления. Каждый месяц класть деньги на свой счет хотя бы начиная от 500 рублей и выше, сколько можете. Каждый рубль, заплаченный в ЧДП кредита по военной ипотеке – это несколько сэкономленных рублей в целом по графику. Подробнее о ЧДП можно узнать здесь.
В-пятых. В банке есть уязвимые места. Одно из них связанно с несовершенством банковских онлайн-систем. Дело в том, что есть незаконные махинации, которые позволяют делать себе участники НИС. А именно, совершают операции вывода денежных средств, поступающих для ЧДП, и переводят деньги через онлайн-банк уже на свою карту, так сказать, в личное пользование. Пользуясь тем, что банк не может вовремя отследить такие поступления на счет участника НИС, военнослужащий совершает, по сути, крайне юридически опасные действия. Если кто из Вас решит, что он самый хитрый, помните, что просто так никакая сумма безнаказанно на счет поступить не может, это не ошибка, это не бонус, это средства, имеющие четкое целевое назначение, и об этом в программе четко написано – средства на частичное досрочное погашение кредита. Поэтому за любое незаконное распределение государственных денежных средств может последовать строгое наказание!
Весь рынок недвижимости, и это касается в первую очередь вторичного жилья, переполнен посредниками, и подавляющий характер их работы на рынке – спекулятивный. Получил деньги – точка. Структурировано подойти к вопросу покупки жилья, обеспечить полную надежность сделки и долголетнее консультационное сопровождение сегодня может только «Военный переезд».
