Обзор судебной практики по делам о взыскании участниками НИС неустойки с девелоперов
После вступления в силу изменений, коснувшихся ФЗ-168 "Об ипотеке" у контрактников, являющихся участниками НИС, появился шанс приобрести жилье на первичном рынке. И многие из них до сих пор пользуются таковой возможностью.
Становясь дольщиком, контрактник рассчитывает получить жилье в срок без каких-либо проблем. Однако на практике часто оказывается не все так, как ожидалось.
В результате частых нарушений застройщиками пункта ДУДС, где прописываются сроки сдачи объекта, дольщики вынуждены обращаться за защитой своих прав в судебные инстанции.
Проведенный анализ юридической практики по описанной выше проблеме показывает, что чаще всего обращения в судебные инстанции поступают от участников НИС, которые столкнулись с нарушением сроков сдачи объекта. Нарушение сроков сдачи объектов наблюдалось и ранее, но сейчас подобные случаи участились в связи с непростой экономической ситуацией в России. Последний опыт юридической практики говорит о том, что чаще всего контрактники обращаются в суды тогда, когда нарушение сроков сдачи объекта составляет более 12 месяцев.
Следует отметить, что практика часто зависит от ряда объективных моментов (судебной инстанцией оценивается цена ДУДС, своевременность ее уплаты заявителем, интервал времени фактической просрочки передачи жилья его владельцу). На решение суда повлияет степень важности описанных выше причин и возможные последствия от просрочки сдачи объекта недвижимости дольщику.
Что делать, когда застройщик нарушил срок сдачи объекта
ФЗ-214 гласит о том, что в ДУДС должен четко прописываться срок сдачи объекта. Однако в упомянутом выше законе прописывается, что застройщик имеет право за два месяца до наступления срока сдачи направить дольщику информацию о том, что окончание строительства в заранее спланированный срок не может быть осуществлено.
После такого оповещения от застройщика должно последовать предложение, направленное дольщику, о подписании дополнительного соглашения о переносе сроков.
Практика свидетельствует о том, что некоторые участники НИС, без раздумий сразу же подписывают такой договор, тем самым лишая себя права требовать от застройщика выплаты неустойки, положенной по закону. Кроме того, подписывая допсоглашение, дольщик лишает себя еще одного права - возможности отказаться от исполнения подписанного ранее договора.
Стоит заранее оговориться, что никакие уговоры застройщика (подобные таким: "другие дольщики уже поставили свою подпись под допсоглашением" либо "если Вы не подпишите, ДУДС будет считаться недействительным") не должны приниматься во внимание, т.к. они никак не подкреплены законодательно.
Также бывают случаи, когда строительные фирмы, нарушающие срок передачи по ДУДС, предлагают контактнику подписать акт приемки жилья с заранее обозначенным числом, которое будет соответствовать законному сроку.
Соглашаясь с подобными условиями, дольщики не просто перечеркивают свое право на требование, от нарушителя договора, санкций за просроченный период, но и подводят себя добровольно на оплату всех коммунальных платежей с даты ввода дома, и до даты фактического получения участником НИС ключей от своей квартиры.
Упомянутый выше закон указывает и на то, что требование дольщиком уплаты неустойки не обязывает пострадавшую сторону разъяснять причину и характер убытков, понесенных из-за задержки сдачи объекта.
В ФЗ-214 также прописано, что размер неустойки должен составлять 1/300 от ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства.
